공장 운영 시 꼭 필요한 물!!
산업단지 입주 시 필수 검토사항 중 하나인 기반시설 용수
각 용수별로 차이가 있고 산업별로 사용되는 용수가 있습니다 ( 각 정수과정에 맞게 챙기세요 )
1. 생활용수 (Drinking & Domestic Water)
정의: 사람이 일상적으로 사용하는 물. 음용, 조리, 세면, 세탁, 청소 등 보건·위생 목적으로 사용됩니다.
공급 방식
지방상수도나 광역상수도에서 취수 → 정수장(침전, 여과, 소독) → 배관망 공급
「먹는물관리법」에 따른 엄격한 수질기준(총 60여 항목, 세균·중금속·농약·유기화합물 등)을 충족해야 합니다.
특징
미네랄이 일정 수준 포함되어 있어 인체 생리에 적합.
수질 안정성이 최우선. 예: 칼슘, 마그네슘 등이 함유되어 있어 **경도(硬度)**를 형성.
2. 공업용수 (Industrial Water)
정의: 산업 활동(냉각, 세정, 원료 혼합, 보일러 운전 등)에 필요한 물.
공급 방식
수자원공사(K-water)나 지자체에서 전용 관로로 공급하거나, 하천수·댐 용수 활용.
특정 산업단지는 전용 공업용수 처리시설을 갖추기도 함.
특징
인체 음용 기준을 충족할 필요가 없으며, 공정별로 요구되는 수질 수준만 충족하면 됨.
석유화학, 제철은 대량 냉각수(톤 단위), 제약·식품은 위생 수준을 고려한 고도 처리수 필요.
상대적으로 대량·저가 공급이 특징.
3. 지하수 (Groundwater)
정의: 빗물·지표수가 토양과 암석을 통과하면서 지하에 저장된 물.
활용 분야: 농업용수, 일부 공업용수, 지방 소규모 생활용수 공급.
특징
지역 지질에 따라 수질 편차가 큼. (예: 석회암 지대 → 경도가 높은 물, 화강암 지대 → 상대적으로 연수)
장점: 대체수원으로 활용 가능, 안정적 공급.
단점: 남용 시 지하수위 저하, 지반 침하, 염수화(특히 연안지역) 발생.
법적 관리: 「지하수법」에 따라 개발·이용 허가 필요.
4. 정제수 / 초순수 (Purified & Ultrapure Water, UPW)
정의: 일반적인 정수 수준을 넘어서, 불순물을 극도로 제거한 물.
종류와 단계
정제수 (Purified Water): 역삼투압(RO), 이온교환수지 등으로 미네랄·불순물 제거. 제약, 화장품 원료수로 사용.
초순수 (Ultrapure Water, UPW):
전기전도도 기준 0.1 μS/cm 이하(거의 전기 저항이 무한대에 가까운 물).
용존이온, 미네랄, 미생물, TOC(총유기탄소), 입자까지 모두 제거.
반도체·디스플레이·제약·원자력 등 고도 기술산업에 필수.
특징:
사람이 마시면 삼투압 불균형으로 설사, 전해질 불균형 유발 가능 → 인체 음용 부적합.
반도체 제조에서는 웨이퍼 세정 시 원자 단위 불순물까지 문제되기 때문에 초순수가 필수.
생산 비용이 매우 높음(산업단지 내 대형 초순수 설비 구축 필요).
✅ 핵심 비교 요약
생활용수: 인체 음용, 위생 중심. 미네랄 포함.
공업용수: 대량 공급, 인체 음용 불가, 산업별 수질 기준 충족.
지하수: 대체 수원, 지역 의존적, 과다 이용 시 환경 리스크.
정제수/초순수: 불순물 거의 0, 특정 산업 전용. 인체에는 부적합.
???? 즉, 같은 “물”이라도 목적과 처리 방식에 따라 생명 유지용 → 산업 활동용 → 첨단 기술용으로 완전히 다른 속성과 관리체계를 갖습니다. 특히 초순수는 반도체 산업의 핵심 인프라이자, 국가 첨단산업 경쟁력의 기반이라 할 수 있습니다
산업단지 분양 후 토지 사용 가능 시점은 언제일까?
산업단지를 분양받아 내 공장을 직접 짓고자 하는 분들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나는 바로 “토지는 언제부터 사용할 수 있나요?”입니다.
하지만 답은 단순하지 않습니다. 산업단지의 개발 단계와 인허가 상황에 따라 선착공 가능시기, 토목준공(공사준공), 사업준공이라는 세 가지 시점으로 나누어 살펴봐야 합니다. 오늘은 이 준공시점별 의미와 차이를 명확히 정리해드리겠습니다.
1. 선착공 가능시기 – 제한적 사용 가능
산업단지 공사가 진행되는 도중에도 일정 조건이 충족되면 입주기업이 자체 공장 착공을 선행할 수 있습니다. 이를 선착공 가능시기라 하며, 주로 토목 공사가 일정 부분 완료되어 안전과 기반시설 사용에 무리가 없는 경우 지자체 승인을 통해 허용됩니다.
특징: 조기 착공 가능 → 기업의 생산일정 단축 효과
주의점: 기반시설(전기·도로·상하수도 등)이 완전히 정비되지 않았기 때문에 물류·공사 진행에 제약이 따름
2. 토목준공(공사준공) – 본격적인 건축 가능
토목공사가 모두 마무리된 시점을 의미합니다. 도로, 상하수도, 전력 등 필수 기반시설이 완성되어 안정적으로 공장 건축을 진행할 수 있게 됩니다.
일반적으로 산업단지 분양계약 후 입주기업들이 가장 많이 기다리는 단계가 바로 이 시점입니다.
특징: 공장 신축을 위한 안정적 기반 마련
기업 입장: 착공 준비 → 건축허가와 동시 진행 가능
3. 사업준공 – 법적 절차의 완결
마지막은 사업준공 단계입니다. 이는 산업단지 전체가 계획대로 완성되었음을 지자체가 승인한 것을 의미하며, 토지이용과 건축활동에 대한 모든 법적 제약이 해소됩니다.
특징: 모든 기반시설 및 지원시설 완비
기업 입장: 준공 이후에는 건축·입주뿐만 아니라 각종 행정절차(사용승인, 인허가 등)도 원활히 진행
결론 – 내 공장은 언제 지을 수 있을까?
결국, 선착공 가능시기에는 일부 제한 속에서 미리 시작할 수 있고,
토목준공 이후에는 안정적으로 건축을 진행할 수 있으며,
사업준공 이후에는 모든 법적·행정적 절차가 보장됩니다.
따라서 기업은 자신들의 사업일정, 자금계획, 생산공정 시점에 따라
“언제 착공하는 것이 가장 유리한지”를 전략적으로 판단해야 합니다.
산업단지 분양은 단순히 토지 매입이 아니라 공장 건축과 운영을 위한 타이밍의 선택이기도 합니다.
앞으로는 이러한 착공·준공 시점에 따른 실무적 전략까지 함께 다뤄드리겠습니다.
산업단지 토지 매입 시 반드시 확인해야 할 ‘진출입 불허구간’
산업단지 내 토지를 검토할 때 기업들이 흔히 놓치는 요소 중 하나가 바로 진출입 불허구간입니다. 이는 단순히 편의성의 문제가 아니라, 기업의 물류 동선, 안전 관리, 그리고 장기적인 사업 운영까지 직결되는 핵심 입지 요소입니다.
진출입 불허구간이란 무엇인가?
산업단지 내 토지는 도로와 면해 있더라도 모든 구간에서 자유롭게 진출입이 가능한 것은 아닙니다.
교통안전, 도시계획, 기반시설 보호 등의 이유로 일부 구간은 차량 진출입이 제한되며, 이를 ‘진출입 불허구간’이라고 합니다.
주요 제한 사유는 다음과 같습니다.
교차로 인근: 차량 회전 및 안전 문제
보행자 도로와 접한 구간: 안전사고 예방 목적
주요 간선도로 구간: 교통 흐름 방해 방지
지자체 지구단위계획 또는 관리기본계획에서 지정한 구간
왜 중요한가? – 기업 입장에서의 리스크
토지를 매입할 때 이 부분을 간과하면, 실제 건축 및 운영 과정에서 큰 제약을 받을 수 있습니다.
1.물류 동선의 불합리성
2.진출입이 제한된 면에만 접한 부지는 물류 차량의 진입이 불편해지며, 우회 동선으로 인한 비용 증가가 발생합니다.
3..건축계획 차질
4.출입구 위치를 자유롭게 설계할 수 없어, 건물 배치와 창고 구조 설계가 제약을 받습니다.
5.부지 활용 가치 하락
6.동일한 면적이라도 진출입 불허구간이 많은 필지는 활용도와 환금성이 떨어져 향후 매각 시 불리하게 작용할 수 있습니다.
확인 방법과 체크리스트
기업이 토지를 선택할 때 반드시 다음 사항을 점검해야 합니다.
관리기본계획(지구단위계획) 도면 확인: 도면상 ‘진출입 불허구간’ 표기가 명확히 되어 있음
지자체 건축과 협의: 실제 허용되는 진출입 위치는 지자체 협의 과정에서 확정
전문가 검토: 건축사, 산업단지 컨설턴트의 사전 검토를 통해 설계 가능 여부 확인
결론 – 토지 매입의 성패를 좌우하는 보이지 않는 요소
산업단지 매입에서 많은 기업들이 면적, 단가, 기반시설에만 집중하는 경향이 있습니다. 그러나 진출입 불허구간은 물류 효율성과 사업 운영에 직접적 영향을 미치며, 장기적으로는 기업의 비용 구조와 경쟁력까지 좌우할 수 있습니다.
따라서 토지 검토 단계에서 반드시 이 요소를 확인하고, 입지 분석과 설계 단계에서 반영하는 것이 리스크 최소화와 사업 성공의 열쇠입니다.
산업단지 매입 단계별 이해와 전략적 선택
산업단지를 매입할 때는 크게 청약(확약) 단계, 분양 단계, 미분양 단계로 구분됩니다. 각 단계는 사업 추진 상황과 리스크, 그리고 기회 요인이 다르기 때문에 기업은 자신들의 투자 성향과 사업 일정에 맞춰 적절한 시점을 선택하는 것이 중요합니다.
1. 청약(확약) 단계 – PF 안정성을 좌우하는 초기 수요 확보
민간개발 방식의 산업단지에서는 본격적인 사업 착수 전에 사전 청약 또는 입주확약서를 받습니다.
이 과정은 단순한 예약 절차가 아니라 PF(프로젝트 파이낸싱) 조달의 핵심 근거가 됩니다.
금융권은 사전 입주 수요를 통해 사업의 안정성과 성공 가능성을 평가하기 때문에, 수요가 미비하면 토지보상과 공사 착공을 위한 자금 확보가 어려워집니다.
장점: 원하는 위치와 면적을 폭넓게 선택 가능
단점: 사업 일정 변동 가능성이 존재
2. 분양 단계 – 본격적인 계약과 안정적 사업 추진
분양 단계는 이미 토지보상과 일정 수준의 청약률을 달성해 공사 자금이 확보된 상태에서 시작됩니다.
지자체의 분양공고 이후 정식 분양계약이 체결되며, 일반적인 부동산 계약과 동일하게 필지를 확정하고 계약금(통상 10%)을 납부합니다.
장점: 사업 일정이 확정되어 바로 계약 진행 가능
단점: 초기 청약자에 비해 선택 가능한 필지와 면적의 폭이 제한적
3. 미분양 단계 – 즉시 착공 가능한 기회와 리스크
미분양은 준공이 완료된 이후에도 수요 부족으로 남아 있는 토지를 의미합니다.
이는 아파트 미분양과 유사하지만, 산업단지의 경우 제조업 경기 상황이나 업종 특성에 따라 남아 있을 수 있습니다. 특히 경기 침체로 발생한 미분양은 오히려 기업에게는 즉시 착공 가능한 희소한 기회가 될 수 있습니다.
장점: 인허가 완료, 즉시 착공 가능한 부지 확보 가능
단점: 상대적으로 선호도가 낮은 입지일 가능성 존재
결론 – 어느 단계에서 선택할 것인가?
기업은 산업단지 매입을 고려할 때 단순히 가격이나 시기만 볼 것이 아니라,
사업 안정성·입지 선호도·사업 일정이라는 세 가지 관점에서 접근해야 합니다.
공급 초기 리스크를 감수하더라도 원하는 부지를 선점하고자 한다면 → 청약 단계
안정적인 사업 일정을 중시한다면 → 분양 단계
즉시 사업 추진이 필요하거나 경기 상황을 기회로 활용하고 싶다면 → 미분양 단계
결국, 기업의 투자 전략과 사업 일정에 맞는 타이밍이 최적의 선택을 좌우합니다.
앞으로의 칼럼에서는 이러한 단계별 전략을 넘어, 실제 분양계약 시 반드시 검토해야 할 핵심 사항을 다뤄드리겠습니다
✅ 관리 및 운영 지원을 위한 시설
사무실, 경비실, 주차장, 화장실, 자전거 보관소
기계실, 펌프실, 변전실 등
✅ 제조 과정과 직접 관련된 시설
저장조, 사일로, 저유조, 수조
호이스트 및 하역 장비 설치 구역
✅ 환경과 안전을 위한 필수시설
폐수처리장, 대기오염방지시설, 소음·진동 방지시설
공동으로 사용하는 폐기물 처리시설
✅ 근로자 복지시설
식당, 휴게실, 기숙사, 보육시설
목욕실, 세탁실, 의료실, 체육시설
✅ 제품 관련 공간
전시장 및 제한적 제품판매장
※ 단, 해당 공장에서 제조한 제품이거나 위탁 생산한 제품에 한함
5년간 100% 감면, 이후 2년간 50% 감면
◾️ 감면 기간 및 비율
「조세특례제한법」 제63조 및 시행령에 따라:
수도권 과밀억제권역에서 공장을 이전한 기업은,
법인세를 최초 소득 발생 과세연도부터 5년간 100% 감면
그 다음 2년간 50% 감면
✅ 총 7년간 감면 받을 수 있음 (5년 + 2년)
◾️ 적용 조건
수도권 과밀억제권역 내에서 3년(중소기업은 2년) 이상 사업 영위
수도권 밖으로 공장 전부를 이전
이전 후의 공장에서 동일 업종을 계속해야 함
◾️ 법적 근거
「조세특례제한법」 제63조 제1항
「조세특례제한법 시행령」 제60조 및 제63조 적용 요건
*관계법령 변경에 따라 변경될 수 있습니다
✓ 취득세 감면 혜택 안내
✅ 취득세 감면 기본구조
산업단지 내 입주기업이 토지를 취득하면
「지방세특례제한법」 및 지방자치단체 조례에 따라
기본 4%의 취득세 중 75% 감면 가능! 취득세 1%
하지만 여기서 끝이 아닙니다.
취득세에는 추가로 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과되며,
이 부가세들은 감면 적용 방식이 다소 달라
✅ 실질 취득세 납부율은 약 1.3% ~ 1.8% 수준.
✅ 1.3% 계산식
● 기본 취득세율: 4.0%
일반적인 비주택용 부동산 (산업단지 내 토지 등) 취득 시 적용
● 75% 감면 적용
감면 적용된 취득세 = 4.0% × 25% = 1.0% 납부
● 그런데, 나머지 부가세목 2가지는 그대로 부과됨
지방교육세
산출세액의 20%
→ 1.0% × 20% = 0.2%
농어촌특별세
산출세액의 10%
→ 1.0% × 10% = 0.1%
✅ 1.8% 계산식
◼️ 세부 세액 구성
첫째, 지방교육세는 감면된 취득세 금액의 20%가 부과됩니다.
예를 들어 감면 후 1.0%의 취득세를 납부하는 경우, 지방교육세는 0.2%입니다.
일부 지자체에서는 이를 간소화하여 0.1%만 적용하는 경우도 있어
실무에서는 납부 총액에 차이가 발생할 수 있습니다.
둘째, 농어촌특별세는 감면되지 않은 취득세 금액, 즉 ‘감면된 부분’에 대해
20%를 별도로 부과합니다.
예를 들어 원래 4% 중 75%인 3%를 감면받았다면, 이 감면세액의 20%인 0.6%를
농어촌특별세로 납부하게 됩니다.
결국, 감면 후 실제 납부하는 전체 세율은
취득세 1.0%, 지방교육세 0.2%, 농어촌특별세 0.6%를 더한 약 1.8% 수준이 됩니다.
세법 기준 총 세율: 약 1.8%
일부 지자체 관행 적용 시: 약 1.3%
정확한 납부세액은 반드시 해당 지자체 세정과 확인 필요
⚠️ 유의사항
감면 혜택을 받았더라도 일정 기간 내에 해당 부동산을 직접 사용하지 않거나,
조기 매각 또는 임대할 경우,
감면받았던 세액이 추징될 수 있습니다.
감면 적용 조건은 지역별로 일부 차이가 있으므로,
최종 계약 전에는 반드시 해당 시·군 세정과나 산업단지 관리기관을 통해 확인하셔야 합니다.
◼️관련 법령
본 취득세 감면은 다음 법령을 근거로 적용됩니다.
「지방세특례제한법」 제78조
「농어촌특별세법」 제5조
「지방세법」 제151조 (지방교육세)
*유권해석의 차이가 발생하므로 관할세무서에 정확한 확인이 필요함
FAQ 테스트 답변입니다. FAQ 테스트 글 답변입니다.
